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接收轉讓店面的10個注意風險

發布時間:2016-10-12 20:21:32


打開報紙和QQ群的分類廣告,轉讓大小餐飲酒店的多如牛毛。對餐飲市場了解后,信心十足,準備在餐飲市場大干一場,這本來值得慶賀。可如果不小心,誤入陷阱,搭上時間精力不說,搞不好,還要增加經濟損失,更嚴重者,惹上官司纏身,徒增煩惱。

接手“轉讓店”,應把以下幾個問題搞清楚:一、轉手者是房東還是租賃者?如果是房東出租場地,那么,要請房東拿出有效的產權證,根據產權證,對房屋的建筑面積、結構等情況進行檢查,避免張冠李戴,以假亂真。如果是租賃者轉讓餐飲,必須請房東出面共同商議,分清楚哪些東西是房東的,哪些東西是租賃者的,三方當面清點,出具文字憑據,簽字畫押,方可深談。

二、這個場地能開辦餐飲嗎?不要單方面只信聽轉讓者的話,有條件的話,應該到房產、消防、公安、環保、街道等部門了解一番。比如:這個場地開辦餐飲是否擾民,附近居民同意嗎?是否符合消防部門的相關規定,有消防手續嗎?千萬不要被轉讓者的大話所感動。尤其是這個房屋近期有否動遷計劃?如果有,就不要再浪費精力談下去了,除了你自己,沒有人愿意為你的幾十萬元裝修費買單。餐飲周邊的老百姓對餐飲經營是什么態度至關重要。一方面,周邊百姓是未來的消費準顧客,忽視不得;另一方面,百姓現在的環保意識、維權意識非常強。百姓不滿意,上訪、訴訟、上門爭辯、媒體曝光,都有可能出現。

三、“轉讓店”在行政部門有歷史遺留問題嗎?要親自到自來水公司、電業局、環保局、煤氣公司、供熱公司等單位了解水費、電費、環保費、煤氣費、供熱費的繳納情況,如果未交清,請轉手者將剩余部分繳納完畢,并將交費發票出示,看清確認后復印留存,妥善保管。停水停電停氣,無論停哪一樣,都無法營業。

四、“轉讓店”有違法違紀記錄嗎?親自到工商管理部門、稅務部門了解工商管理費、應繳納稅款是否繳納完畢,有否罰款,如果有的話,請轉讓方到相關部門繳納完畢,并將相關票據復印留存,妥善保管。工商管理費、應繳稅款屬國家強制征收的項目,如未交齊,有可能面臨營業執照作廢、停辦營業執照、罰款等相應處罰。

五、與前員工有經濟糾紛嗎?要將以往與餐飲有關的單位、人員聯系到,通報餐飲租售情況,盡可能查清餐飲的工資、貸款、擔保、抵押、應付賬款和經濟糾紛情況,分清責任,避免在以后的經營中發生糾紛。因為在轉讓酒店時,很多員工跟著一起“轉讓”。所以一定要分清賬。不要僅僅憑房主或轉讓人的一面之詞作結論,如果他們之間相互配合打馬虎眼,糊弄門外漢綽綽有余。

六、確定合同的法律主體及合同類別。即:合同是和房東簽約還是和轉讓人簽約;合同類別是承包合同還是租賃合同。這是非常重要的兩個選擇,選擇不同,后果截然不同。從分清責任的角度說,我主張合同的法律主體應選擇房東,合同的類別是租賃合同。有些餐飲經理往往嫌辦理開業手續麻煩,浪費時間,增大開業經費,在簽訂轉讓合同的時候,能湊合就湊合,延續使用原來的營業執照,以承包形式接手餐飲。孰不知,一念之差,可能帶來后患無窮。

七、簽訂合同,務必請權利人到場,與權利人簽訂相關合同,其他任何人代簽均屬無效。餐飲經營火爆之后,因房東反悔發生經濟糾紛的事情數不勝數,最為常見的是從合同里尋找破綻。如果權利人老謀深算,在簽訂合同時即留下伏筆,那以后的經營就危機重重了。餐飲的房東最見不得別人借用他的房子賺錢,看見別人的生意好,就認為是自己的房子的功勞,與別人的經營無關,恨不得把所有的利潤裝進自己的腰包。等到挖空心思把餐飲收歸自己經營后,才發現餐飲經營這件事遠不如當土財主那樣愜意。美國的麥當勞,在事業發展之初,也經歷了一番與房主無休止的較量,傷了不少元氣,后來,痛定思痛,成立了專門的房產經營部門,只買不租,減少了許多是非,逐漸發展到今日的漢堡巨無霸。

八、要確保所簽訂的合同完整有效。簽合同時可以咨詢專業律師,或找幾本關于《合同法》內容的書籍了解清楚。在這些地方多花一點錢,以后的經營就少了許多麻煩。

九、支付轉讓費,應在合同簽訂完畢、所有鑰匙交接清楚之后進行。轉讓費支付宜晚不宜早,給自己多留一點時間,以免后悔。錢在自己手里,主動權就在自己這里,這間房子不滿意,還可以到別處看看。千萬不要被個別房主的花言巧語所迷惑,畢竟,他是出租餐飲的直接受益人。

十、接手當日,馬上換鎖。害人之心不可有,防人之心不可無。餐飲的鑰匙,經手的人很多。餐飲鑰匙是餐飲的第一道門崗,為保險起見,換鎖是第一要務。要不然,一夜之后,店內空空如也。這樣的事情,在餐飲頂兌時并不少見。

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